Steuern für NIchtresidenten mit Häusern in Spanien
Steuern für Nichtresidenten mit Immobilien in Spanien
Eine Zweitwohnung in Spanien bringt verschiedene steuerliche Verpflichtungen mit sich, auch wenn Sie gewöhnlich in einem anderen Land leben, die Immobilie nur während Ihres Urlaubs nutzen oder sie sogar das ganze Jahr über leer stehen lassen.
Diese Verpflichtungen betreffen nicht nur Ausländer. Auch ein spanischer Staatsbürger, der in einem anderen Land steuerlich ansässig ist, kann in Spanien für eine in Spanien gelegene Immobilie als Nichtresident besteuert werden.
Für steuerliche Zwecke ist daher nicht in erster Linie die Staatsangehörigkeit des Eigentümers entscheidend, sondern wo sich seine steuerliche Ansässigkeit befindet.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen auf einfache Weise die wichtigsten Steuern, die eine Person betreffen können, die nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, unabhängig davon, ob sie spanischer oder ausländischer Staatsbürger ist und eine Zweitwohnung in Spanien besitzt.
Wir erläutern außerdem die Unterschiede, je nachdem, ob Sie in einem Land der Europäischen Union beziehungsweise des Europäischen Wirtschaftsraums oder in einem Land außerhalb dieses Gebiets steuerlich ansässig sind.
Wichtig: Wir sind keine Steuerberater oder Steuerexperten. Dieser Artikel soll lediglich einen informativen und kompakten Überblick über die wichtigsten derzeit geltenden steuerlichen Verpflichtungen geben. Jede persönliche Situation kann anders sein. Daher empfehlen wir Ihnen, vor der Abgabe einer Steuererklärung oder einer steuerlichen Entscheidung einen Steuerberater zu konsultieren.
1. IBI: eine Steuer, die jeder Eigentümer zahlt
Jeder Eigentümer einer Immobilie in Spanien sollte die Impuesto sobre Bienes Inmuebles, bekannt als IBI, berücksichtigen.
Dabei handelt es sich um eine kommunale Immobiliensteuer, die allein aufgrund des Eigentums an der Immobilie erhoben wird, unabhängig davon, ob Sie selbst darin wohnen, sie nur einige Wochen nutzen, leer stehen lassen oder vermieten.
Die Höhe hängt hauptsächlich vom Katasterwert der Immobilie sowie vom Steuersatz der jeweiligen Gemeinde ab. Daher kann der Betrag von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein.
Normalerweise stellt die jeweilige Gemeinde den entsprechenden Steuerbescheid aus. Der Eigentümer kann diesen direkt bezahlen oder die Zahlung per Lastschrift von einem Bankkonto einrichten.
In bestimmten Gemeinden können außerdem Zuschläge für Immobilien erhoben werden, die rechtlich als dauerhaft unbewohnt gelten.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass jede Zweitwohnung, die während eines Teils des Jahres leer steht, automatisch als dauerhaft unbewohnte Immobilie gilt.
Formular oder Zahlungsweise: Es gibt hierfür kein Formular der spanischen Steuerbehörde. Die IBI wird über den von der zuständigen Gemeinde ausgestellten Bescheid bezahlt.
2. Kommunale Gebühren und Abfallgebühr
Neben der IBI können weitere kommunale Gebühren oder Abgaben im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen.
Eine der häufigsten betrifft die Sammlung, Beförderung und Behandlung von Abfällen.
Die staatlichen Vorschriften verpflichten die Kommunen dazu, eine spezifische Gebühr oder Abgabe einzuführen, die die Kosten der Abfallbewirtschaftung widerspiegelt. Die Berechnung, mögliche Ermäßigungen und die Frage, wer die Gebühr zahlen muss, hängen jedoch von der jeweiligen kommunalen Satzung ab.
Daher gibt es keinen einheitlichen Betrag für ganz Spanien.
Diese Gebühren können sowohl selbst genutzte Immobilien als auch vermietete Immobilien oder Ferienunterkünfte betreffen.
Formular oder Zahlungsweise: Es gibt kein allgemeines Formular der spanischen Steuerbehörde. Die Zahlung erfolgt nach dem von der jeweiligen Gemeinde festgelegten Verfahren.
3. Wenn Sie die Immobilie nicht vermieten
Dies ist eine der steuerlichen Verpflichtungen, die viele nicht in Spanien ansässige Eigentümer überrascht.
Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind und in Spanien eine Immobilie zur eigenen Nutzung, als Ferienwohnung oder einfach leer stehend besitzen, müssen Sie möglicherweise die Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) zahlen.
Auch wenn Sie mit dieser Immobilie tatsächlich keinerlei Einnahmen erzielt haben, geht die spanische Steuerbehörde davon aus, dass eine sogenannte fiktive beziehungsweise zugerechnete Immobilienrendite entstehen kann.
Mit anderen Worten: Der Besitz einer Zweitwohnung in Spanien kann eine Steuerpflicht auslösen, selbst wenn Sie keine Mieteinnahmen erhalten.
Die zugerechnete Immobilienrendite wird berechnet, indem ein Prozentsatz auf den Katasterwert der Immobilie angewendet wird.
Grundsätzlich werden 1,1 % des Katasterwertes angesetzt, wenn die gesetzlich festgelegten Voraussetzungen hinsichtlich einer Überprüfung, Änderung oder Festsetzung des Katasterwertes durch ein kollektives Bewertungsverfahren innerhalb des gesetzlich vorgesehenen Zeitraums erfüllt sind.
In den übrigen Fällen werden grundsätzlich 2 % angesetzt.
Auf den so errechneten Betrag wird anschließend der entsprechende IRNR-Steuersatz angewendet.
Der allgemeine Steuersatz beträgt derzeit:
19 % für Steuerresidenten der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins.
24 % für die übrigen Steuerpflichtigen.
Entscheidend ist somit nicht der Reisepass des Eigentümers, sondern seine steuerliche Ansässigkeit.
Ein spanischer Staatsbürger, der beispielsweise in Deutschland steuerlich ansässig ist, kann unter die Regelung für Steuerresidenten der Europäischen Union fallen.
Ein spanischer Staatsbürger, der dagegen im Vereinigten Königreich oder in den Vereinigten Staaten steuerlich ansässig ist, fällt grundsätzlich unter die Regelung für die übrigen Steuerpflichtigen.
Erforderliches Formular: Modelo 210 für die Einkommensteuer der Nichtresidenten.
4. Was geschieht, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen?
Die persönliche Nutzung der Immobilie während Ihres Urlaubs beseitigt die zuvor erläuterte Steuerpflicht nicht.
Wenn Sie eine Zweitwohnung in Spanien besitzen und beispielsweise vier Wochen im Jahr dort verbringen, steht Ihnen die Immobilie während der übrigen Zeit, in der sie nicht vermietet ist, weiterhin zur Verfügung.
Daher kann eine zugerechnete Immobilienrendite entstehen.
Dasselbe gilt, wenn Sie während des gesamten Jahres überhaupt nicht nach Spanien kommen und die Immobilie leer steht.
Für die IRNR kann sowohl eine selbst genutzte Immobilie als auch eine leer stehende städtische Immobilie eine zugerechnete Immobilienrendite erzeugen.
Es ist daher wichtig zu verstehen, dass die Nichtvermietung einer Immobilie nicht bedeutet, dass keine einkommensteuerliche Verpflichtung im Zusammenhang mit dieser Immobilie besteht.
Erforderliches Formular: Modelo 210.
5. Was geschieht, wenn Sie die Immobilie vermieten?
Wenn ein nicht in Spanien ansässiger Eigentümer Einkünfte aus der Vermietung einer in Spanien gelegenen Immobilie erzielt, müssen diese Einkünfte in Spanien im Rahmen der Einkommensteuer für Nichtresidenten versteuert werden.
Hier besteht ein wichtiger Unterschied je nach steuerlicher Ansässigkeit des Eigentümers.
Eigentümer, die in der Europäischen Union, Island, Norwegen oder Liechtenstein steuerlich ansässig sind, können unter Erfüllung der entsprechenden Voraussetzungen bestimmte Aufwendungen abziehen, die unmittelbar mit den erzielten Mieteinnahmen zusammenhängen.
Unter anderem muss der unmittelbare Zusammenhang zwischen diesen Aufwendungen und den in Spanien erzielten Einkünften nachgewiesen werden können.
Der allgemeine Steuersatz beträgt 19 %.
Für Eigentümer, die in anderen Ländern steuerlich ansässig sind, gelten grundsätzlich andere Regeln: Der allgemeine Steuersatz beträgt 24 %, und es gilt nicht dasselbe System für den Abzug von Aufwendungen.
Daher können zwei Eigentümer, die exakt dieselben Mieteinnahmen aus vergleichbaren Immobilien erzielen, unterschiedliche Steuerbeträge zahlen, je nachdem, wo sie steuerlich ansässig sind.
Erforderliches Formular: Modelo 210.
6. Langzeitvermietung
Wenn Sie nicht in Spanien steuerlich ansässig sind und Ihre Immobilie an eine Person vermieten, die sie als gewöhnlichen Wohnsitz nutzt, müssen auch diese Einnahmen über die IRNR erklärt werden.
Dabei dürfen die steuerlichen Vorteile der spanischen Einkommensteuer IRPF für in Spanien steuerlich Ansässige nicht mit den Regeln für Eigentümer verwechselt werden, die der IRNR unterliegen.
Die im IRPF vorgesehenen Ermäßigungen für bestimmte Vermietungen als gewöhnlichen Wohnsitz sollten nicht als automatisch auf nicht ansässige Eigentümer anwendbar angesehen werden. Die Vorschriften und die Verwaltungspraxis zur IRNR schließen diese Ermäßigungen für nicht ansässige Steuerpflichtige aus.
Wie bereits erläutert, können bestimmte Steuerresidenten der EU beziehungsweise des EWR jedoch bestimmte unmittelbar mit den Mieteinnahmen verbundene Aufwendungen abziehen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.
Was die Mehrwertsteuer betrifft, ist die Vermietung einer Immobilie, die ausschließlich als Wohnung genutzt wird, grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.
Dies bedeutet, dass der Eigentümer bei einer normalen Wohnungsvermietung keine Mehrwertsteuer auf die monatliche Miete aufschlägt.
Erforderliches Formular zur Erklärung der Mieteinnahmen: Modelo 210. Bei einer normalen, von der Mehrwertsteuer befreiten Wohnungsvermietung muss allein aufgrund dieser Vermietung keine Mehrwertsteuererklärung eingereicht werden.
7. Zeitlich begrenzte oder saisonale Vermietung
Wird die Immobilie für einige Monate vermietet, beispielsweise an eine Person, die wegen Arbeit, Studium oder eines vorübergehenden Aufenthalts nach Spanien kommt, müssen die erzielten Einnahmen ebenfalls erklärt werden.
Für den nicht ansässigen Eigentümer unterliegen diese Einnahmen weiterhin der Einkommensteuer für Nichtresidenten.
Die während des Vermietungszeitraums erzielten Einnahmen werden daher im Rahmen der IRNR besteuert.
Wenn die Immobilie während eines anderen Teils des Jahres wieder dem Eigentümer zur Verfügung steht, können für diese Tage außerdem zugerechnete Immobilienerträge entstehen.
Es ist somit durchaus möglich, dass dieselbe Immobilie innerhalb eines Jahres zwei unterschiedliche Arten steuerpflichtiger Einkünfte erzeugt:
Tatsächliche Mieteinnahmen während der vermieteten Zeiträume und zugerechnete Einkünfte während der Zeiträume, in denen die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung steht.
Was die Mehrwertsteuer betrifft, kann die Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit sein, wenn die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird und keine hoteltypischen Dienstleistungen erbracht werden. Der konkrete Fall muss anhand des Vertrags und der tatsächlichen Nutzung der Immobilie geprüft werden.
Erforderliches Formular: Modelo 210. Ist die Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit, muss allein aufgrund dieser Vermietung keine Mehrwertsteuererklärung eingereicht werden.
8. Touristische oder Ferienvermietung
Wenn Sie Ihre Immobilie tage- oder wochenweise an Touristen vermieten, müssen Sie die erzielten Einnahmen ebenfalls erklären.
Für einen nicht ansässigen Eigentümer werden diese Einnahmen grundsätzlich über die Einkommensteuer für Nichtresidenten besteuert.
Die Unterschiede je nach steuerlicher Ansässigkeit des Eigentümers bleiben bestehen:
19 % für Steuerresidenten der Europäischen Union, Islands, Norwegens und Liechtensteins.
24 % für die übrigen Steuerpflichtigen.
Bei der touristischen Vermietung muss jedoch noch ein weiterer Punkt berücksichtigt werden: die Mehrwertsteuer.
Wenn Sie die Immobilie lediglich den Gästen zur Verfügung stellen und keine für das Hotelgewerbe typischen Dienstleistungen erbringen, ist die touristische Vermietung grundsätzlich von der Mehrwertsteuer befreit.
Die spanische Steuerbehörde stellt beispielsweise klar, dass eine Reinigung nur vor der Anreise und nach der Abreise der Gäste, der Wechsel der Bettwäsche bei An- und Abreise sowie Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten an der Immobilie für sich genommen nicht als hoteltypische Dienstleistungen gelten.
Anders ist die Situation, wenn während des Aufenthalts für Hotelbetriebe typische Dienstleistungen erbracht werden, beispielsweise regelmäßige Reinigung der Unterkunft, regelmäßiger Wechsel von Bettwäsche und Handtüchern, Rezeption und kontinuierliche Gästebetreuung oder vergleichbare Dienstleistungen.
In diesen Fällen kann die Unterkunft dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 10 % unterliegen.
Neben den steuerlichen Verpflichtungen muss der Eigentümer auch die touristischen Vorschriften der Autonomen Gemeinschaft und der Gemeinde prüfen, in der die Immobilie liegt. Es können Genehmigungen, Registrierungen, administrative Anforderungen und, je nach Standort, touristische Steuern oder Abgaben bestehen.
Erforderliches Formular: Modelo 210 zur Erklärung der Mieteinnahmen. Wenn aufgrund hoteltypischer Dienstleistungen zusätzlich Mehrwertsteuer berechnet werden muss, wird diese über das Modelo 303 erklärt.
9. Was geschieht, wenn die Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet wird?
Dies ist wahrscheinlich einer der häufigsten Fälle bei Eigentümern von Zweitwohnungen in Spanien.
Stellen Sie sich vor, Sie nutzen Ihre Immobilie im Winter selbst, vermieten sie im Juli und August und halten sie während des restlichen Jahres für Ihre eigene Nutzung bereit.
Steuerlich müssen Sie sich nicht zwischen der Erklärung der Mieteinnahmen und der zugerechneten Immobilienrendite entscheiden.
Sie müssen beide Situationen berücksichtigen.
Für die Tage, an denen die Immobilie vermietet ist, müssen Sie die tatsächlich erzielten Mieteinnahmen erklären.
Für die übrigen Tage, an denen die Immobilie wieder dem Eigentümer zur Verfügung steht, kann eine zugerechnete Immobilienrendite erklärt werden müssen.
Ist eine Immobilie beispielsweise 90 Tage vermietet und steht sie dem Eigentümer während der übrigen 275 Tage des Jahres zur Verfügung, wird die Besteuerung unter Berücksichtigung beider Zeiträume berechnet.
Die spanische Steuerbehörde hat im neuen Modelo 210 ausdrücklich Felder vorgesehen, in denen die Anzahl der Tage angegeben wird, an denen die Immobilie vermietet war beziehungsweise dem Eigentümer zur Verfügung stand.
Erforderliches Formular: Modelo 210 sowohl zur Erklärung der Mieteinnahmen als auch zur Erklärung der zugerechneten Einkünfte für den Zeitraum, in dem die Immobilie dem Eigentümer zur Verfügung stand.
10. Modelo 210 und die neuen Fristen ab 2026
Das Modelo 210 ist somit das wichtigste Steuerformular, das ein nicht ansässiger Eigentümer einer Immobilie in Spanien kennen sollte.
Im Juni 2026 wurden einige Einreichungsfristen geändert.
Für die zugerechneten Immobilienerträge des Jahres 2026 gilt eine Einreichungsfrist vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027.
Dies betrifft beispielsweise einen Eigentümer, der die Immobilie im Jahr 2026 leer stehen ließ oder selbst nutzte.
Für die im Jahr 2026 erzielten Mieteinnahmen gilt bei Wahl der jährlichen Zusammenfassung der Einkünfte als neue Einreichungs- und Zahlungsfrist die Zeit innerhalb der ersten 20 Kalendertage des April 2027.
Für bestimmte Mieteinnahmen des Jahres 2026, die einzeln erklärt werden, bestehen Übergangsregelungen. Daher empfiehlt es sich, die jeweils geltende Frist vor der Einreichung zu überprüfen.
Erforderliches Formular: Modelo 210.
11. Zusammenfassung nach Nutzung der Immobilie
Wenn Sie die Immobilie leer stehen lassen, müssen Sie die IBI, die entsprechenden kommunalen Gebühren und in der Regel die IRNR auf zugerechnete Immobilienerträge berücksichtigen.
Wenn Sie die Immobilie für Ihren Urlaub nutzen, ist die Situation ähnlich: IBI, kommunale Gebühren und IRNR auf zugerechnete Immobilienerträge.
Wenn Sie die Immobilie langfristig als Wohnung vermieten, müssen Sie IBI und die entsprechenden Gebühren zahlen und die Mieteinnahmen über die IRNR erklären.
Wenn Sie die Immobilie vorübergehend vermieten, versteuern Sie die während des Vermietungszeitraums erzielten Einnahmen und für die Tage, an denen die Immobilie wieder zu Ihrer Verfügung steht, können zusätzlich zugerechnete Immobilienerträge entstehen.
Wenn Sie die Immobilie touristisch oder als Ferienunterkunft vermieten, müssen Sie die Einnahmen über die IRNR erklären und zusätzlich prüfen, ob die Vermietung von der Mehrwertsteuer befreit ist oder aufgrund der erbrachten Dienstleistungen Mehrwertsteuer anfällt.
In allen diesen Fällen ist entscheidend, wie die Immobilie während der einzelnen Zeiträume des Jahres genutzt wurde.
12. Entscheidend ist die steuerliche Ansässigkeit, nicht die Staatsangehörigkeit
Die in diesem Artikel beschriebenen steuerlichen Verpflichtungen betreffen nicht nur Ausländer, die eine Immobilie in Spanien besitzen.
Sie können auch spanische Staatsbürger betreffen, die ihre steuerliche Ansässigkeit in ein anderes Land verlegt haben und eine Zweitwohnung in Spanien behalten.
Ein spanischer Staatsbürger, der beispielsweise in Deutschland steuerlich ansässig ist und eine Immobilie in Spanien besitzt, kann hier als Nichtresident besteuert werden.
Ein französischer Staatsbürger mit steuerlicher Ansässigkeit in Frankreich kann sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Und auch ein spanischer Staatsbürger, der im Vereinigten Königreich steuerlich ansässig ist, kann in Spanien als Nichtresident besteuert werden, obwohl er seine spanische Staatsangehörigkeit behält.
Bezeichnungen wie „europäischer Eigentümer“ oder „nicht europäischer Eigentümer“ können deshalb irreführend sein.
Steuerlich ist es wesentlich genauer, von der steuerlichen Ansässigkeit zu sprechen.
13. Wann kann die spanische Steuerbehörde Sie als in Spanien steuerlich ansässig betrachten?
Alles bisher Erläuterte beruht auf einer grundlegenden Voraussetzung: Sie sind tatsächlich nicht in Spanien steuerlich ansässig.
Die steuerliche Ansässigkeit hängt nicht allein von der Staatsangehörigkeit, dem Besitz einer Immobilie in Spanien oder der Anmeldung bei einer Gemeinde ab.
Grundsätzlich kann eine Person als in Spanien steuerlich ansässig gelten, wenn sie sich während des Kalenderjahres mehr als 183 Tage in Spanien aufhält.
Daneben gibt es weitere Kriterien, unter anderem, ob sich der Hauptkern oder die Grundlage ihrer Tätigkeiten oder wirtschaftlichen Interessen in Spanien befindet.
Wenn zwei Länder dieselbe Person jeweils als dort steuerlich ansässig betrachten, kann zudem das zwischen beiden Ländern geschlossene Doppelbesteuerungsabkommen herangezogen werden müssen.
Wer längere Zeiträume in Spanien verbringt, sollte daher nicht automatisch davon ausgehen, weiterhin steuerlich als Nichtresident zu gelten.
14. Was geschieht, wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig werden?
Wenn Sie in Spanien steuerlich ansässig werden, ändert sich Ihre steuerliche Situation.
In diesem Fall können Sie der spanischen Einkommensteuer für natürliche Personen (IRPF) unterliegen, und die in diesem Artikel beschriebenen Regeln für nicht ansässige Eigentümer gelten nicht mehr in genau derselben Weise.
Daher ist es besonders wichtig, die steuerliche Ansässigkeit des Eigentümers korrekt zu bestimmen, bevor die mit der Immobilie verbundenen Steuern berechnet werden.
Eine Zweitwohnung kann Steuern verursachen, auch wenn sie nicht vermietet wird
Dies ist wahrscheinlich der wichtigste Punkt, den jeder nicht ansässige Eigentümer kennen sollte:
Eine Immobilie nicht zu vermieten bedeutet nicht zwangsläufig, dass in Spanien keine Steuern zu zahlen sind.
Eine Zweitwohnung kann IBI, kommunale Gebühren und IRNR auslösen, selbst wenn sie das ganze Jahr leer steht oder nur während des Urlaubs genutzt wird.
Wird die Immobilie vermietet, müssen zusätzlich die erzielten Einnahmen erklärt werden.
Und bei touristischer Vermietung muss außerdem geprüft werden, ob die erbrachten Dienstleistungen dazu führen, dass die Unterkunft der Mehrwertsteuer unterliegt oder davon befreit ist.
In der Praxis ist das Modelo 210 für einen nicht ansässigen Eigentümer einer Zweitwohnung das Steuerformular, das am häufigsten relevant sein wird.
Bevor Sie daher entscheiden, eine Immobilie ausschließlich selbst zu nutzen, sie das ganze Jahr über zu vermieten, sie nur für einige Monate zu vermieten oder sie touristisch zu vermieten, sollten Sie die steuerlichen Verpflichtungen der jeweiligen Option kennen.
Offizielle Quellen
Für diesen Artikel wurden hauptsächlich offizielle Informationen der spanischen Steuerbehörde Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT) zur Einkommensteuer der Nichtresidenten, zu zugerechneten Immobilienerträgen, zur Vermietung von Immobilien, zum Modelo 210 sowie zur Mehrwertsteuer bei Wohn- und Ferienunterkünften verwendet.
Außerdem wurden die im spanischen Staatsanzeiger Boletín Oficial del Estado (BOE) veröffentlichten Rechtsvorschriften berücksichtigt, darunter die IRNR-Vorschriften und die 2026 eingeführten Änderungen des Modelo 210 sowie die Vorschriften über Abfälle und die offiziellen Informationen zur IBI.
Wichtiger Hinweis: Wir sind keine Steuerberater oder Steuerexperten. Dieser Artikel soll lediglich einen einfachen und kompakten Überblick über die wichtigsten steuerlichen Verpflichtungen im Zusammenhang mit einer Immobilie in Spanien geben, deren Eigentümer dort nicht steuerlich ansässig ist. Die Rechtsvorschriften können sich ändern und jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen. Wir empfehlen Ihnen daher, stets einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren.
Informationen geprüft zum 19. September 2026.
